住宅ローンを貸す側は何をしているか?住宅金融支援機構や銀行、金融機関の裏側

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新しく家を買うとき、一般的には住宅ローンを組みます。
もちろん、現金で一括払いという方もいらっしゃるでしょうが、稀ということで。

それで、30年とか35年とかの期間で、
変動か固定金利で住宅ローンを組みます。

住宅ローンを組んで、借入して住宅(建物)、土地などを決済します。

誰が住宅ローンを貸してくれるか?

さて、住宅を買うには住宅ローンを組まないといけないんですが、
誰に言えば、住宅ローンを組ませてもらえるのでしょうか?(お金を貸してくれるのでしょうか?)

思いつくのは今、通帳を持っている銀行さんですね。

福岡で言えば「福岡銀行」さんがシェアトップで、
西日本シティ銀行」さんが第二地銀です。

福岡中央銀行」さんもあります。

「西日本シティ銀行」さんの住宅ローン商品は「NCB 建築名人」という商品です。

給与振込口座に指定すると、金利が割引になったりしますから、
色々調べて、住宅ローン組むといいですね。

このような銀行カテゴリには地元の地方銀行だけでなく、
大手の都市銀行も住宅ローン商品を提供しています。

三菱東京UFJ銀行」や「三井住友銀行」、「みずほ銀行」とかです。

どうせお金を落とすのなら、地元の人が真面目に仕事している企業に
お金を落としたいと思ってますが、まあ、借りる人が選ぶわけなので。

大手都市銀行も住宅ローン商品はプッシュしてます。

銀行側からすると、住宅ローンは焦げ付きにくいんですね。

住宅を買った人はその住宅(家)を手放したくはないので、
きちんと真面目に返済するんです。

なので、滞納や焦げ付き(債務不履行)があまりないのが特徴です。
日本人は真面目です。

というわけで、現在の銀行からすれば、
住宅ローンはなかなか魅力的な販売商品なわけです。

そのため、なかなかのプッシュがあり、
意外に銀行間での競争が激しかったりします。

一番有名な住宅ローンの貸し主。住宅金融支援機構

これまで銀行が知名度高いといいましたが、
住宅業界で一番有名な住宅ローンの貸主は「住宅金融支援機構」です。

「住宅金融支援機構」はかつては「住宅金融公庫(公庫)」と呼ばれていました。
そっちの名前も有名でしょう。

商品名は「フラット35」です。
「フラット35」は超有名な名前ですね。

「フラット35」の最大の特徴は長期固定金利の住宅ローンであるという点です。

35年間を固定した金利で住宅ローンを貸し出す、ということです。

銀行、金融機関の裏側

銀行などの金融機関の住宅ローンは35年といった長期固定金利も提供してはいますが、
一般的には変動金利か短期固定金利が多いです。

それは単純にお客様側のニーズもあります。
変動金利や短期固定金利の住宅ローンが好まれますので。

とはいうものの、銀行側としてはそっちのほうがありがたいのです。

なぜでしょうか?

それは銀行の資金調達は比較的、短期の流動性の高い資金だからです。

具体的に表現すれば、預金です。

普通預金や定期預金を預金者から募って、そのお金を貸し出すわけです。

貸出先は企業が多いです。
大企業や中小企業に貸して、事業をしてもらって借金返済してもらいます。

その貸出先のなかで、優良なのが一般個人の住宅ローンなわけです。

とはいえ、35年の長期定期預金を募れるわけではないので、
流動性の高めな資金調達をしております。

そのため、長期固定金利より変動か短期固定金利のほうが好まれます。

フラット35(住宅金融支援機構)の裏側

もうひとつの貸し手「住宅金融支援機構」のフラット35ですが、
住宅金融支援機構は特に預金を募っているわけでもないですね。

住宅ローンのお金はどこから来ているのでしょうか?

それは投資家が出しているのです。

投資家といっても、機関投資家と呼ばれる種類の投資家で、
金融機関や保険会社、証券会社などがメジャーです。

フラット35を借りたとき、住宅金融支援機構はあくまで
取次的なことをしているにすぎません(証券化支援業務)。

流れとしては、住宅購入者が取扱金融機関へ「フラット35」を申し込みます。

取扱金融機関は銀行・信用金庫・労働金庫など預金取扱金融機関の一部と、
フラット35を扱うノンバンク(モーゲージバンク・信販・住宅金融専門会社)です。

それで、機構が購入者の審査をして、取扱金融機関が融資します。

融資当日、取扱金融機関がフラット35債権を機構に譲渡。
機構の債権譲渡に伴い、機構が抵当権を設定。
信託銀行などに債権を信託。

その後、機構は投資家に対して、それら住宅ローン債権によって担保される
不動産担保証券(モーゲージバック証券)を発行。

発行のときは主幹事となる証券会社にマネジメントさせます。
第77回債の場合は、三菱UFJモルガン・スタンレー証券(事務幹事会社)、
みずほ証券、メリルリンチ日本証券が指名されています。

機構は金融機関に対して、不動産担保証券の発行代金を原資として、
留保していた債権の買取代金を支払います。

これまでが住宅ローン・フラット35の貸し出しの裏側です。

その後、借り手が金融機関に住宅ローンの返済をします。
すると、機構に送金され、機構は投資家に不動産担保証券の元利金を支払います。

こういう仕組みなんですね。

もしかしたら、不動産担保証券・モーゲージバック証券
という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

これは2007年ごろに起こったサブプライムローン、サブプライム危機で有名になりました。

アメリカでは、同じような仕組みで(アメリカが先で、日本が後ですがね)、
モーゲージバック証券を発行していました。

日本の住宅金融支援機構はアメリカでは、
ジニーメイ(連邦政府抵当金庫)、ファニーメイ(連邦住宅抵当公庫)、
フレディマック(連邦住宅金融抵当金庫)という組織がそのポジションです。

サブプライムローン問題では、結局は返済できない人にまで貸していたので、
返済の滞納、債務不履行が急増したため、証券価値が激減したという流れです。

このようなかたちで、住宅ローンを貸す側は動いています。

住宅ローンの裏側。



新しい住宅会社のデメリット、メリット

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梅雨があけて、とっても暑い日が続きます。
ゲストハウスにある木々にも水やりをこまめにしなければなりません。
木が弱りますので。

さて、お客様と打ち合わせを色々していくうちに感じたことがあったので、
ちょっと雑感をお話します。

テーマとしては「新しい住宅会社のデメリット、メリット」です。

当然、私たちでんホームは新しい住宅会社です。
設立から実質的には1年くらいといったところで、
まだまだスタートしたばかりだと感じています。

他にも、全国・福岡でも新設の住宅会社がいくつかあります。

住宅業界は「衣・食・住」と言われるように、
人の生活に密接不可分の関係にありますから、
歴史が長く、業暦の長い住宅会社が多いです。

2代目、3代目、4代目、5代目、、、なんて会社もあります。

ですから、業暦の短い、新しい住宅会社。
業暦の長い、古くからある住宅会社。

それぞれにメリット、デメリットがあるなーと感じます。
表裏一体ですが。

新しい住宅会社のデメリット

大きなデメリットは「仕事がシステム化されていない」ことです。

新しいがゆえに、仕事をこなした回数が少ないので、
仕事が体系立ってシステム化されていないのです。

ある意味、「ゆるい」という感じでしょうか。

業暦が長い会社だとワークフローが確立されているので、
ある意味、流れ作業で、流れるように仕事がなされます。

ゆるく、あいまい。

キチッ、キチッとした仕事ぶりがお好みなら、業暦が長いほうがいいでしょう。

新しい住宅会社のメリット

反対に、新しい住宅会社は、
その新しさゆえに、大きなメリットがあります。

それは「熱心で、集中してケアされる」ことです。

前述のように、業暦の長い住宅会社は数が多いので、
流れるように仕事ができます、、、が、
反面、多くのなかのひとつにすぎません。

これまで1000棟建てていれば、1/1000なのです。

経験は素晴らしいですが、
会社から見ると、1000棟のうちの1棟扱いではあります。

これは悪いわけではないですが、気持ちの問題ではあります。

これが新しい住宅会社の場合、仕事がそんなにポンポンあるわけではないので、
ひとつのお仕事に熱心に、集中できます。

1/1000ではなく、1/2とか、1/1だったりします。

なので、気合いの入りかたが違うわけです。

1/1000だったら、できないことでも、
1/1なら、価値ある、自分の人生に残る1棟だから、という気持ちです。

熱さ、熱心さ、集中度、ケアの深さ、そういうところがメリットです。

色々と述べてきましたが、結局は気持ちの差ではあるかと思います。

私ども、でんホームに翻ってみてみると、
やはり新しい住宅会社ですので、お客様にご不便、ご迷惑を
おかけすることも多々あります。
申し訳ないです。

ただ、そこは新しい住宅会社の気概というか、やる気がありますので、
できうる最大のお役立ち、熱さ、熱心さ、集中度、ケアの深さといった面では、
どの会社にも負けないと考えています。

なにより、新しい住宅会社ということで、
海のものとも山のものともわからないところに
声がけいただいて、お客様になろうと思っていただけたご恩に、
必ずや報いるという意思、義理というところに強いものがあるのです。

数年後、十年後、数十年後、
「でんホームの最初のころのお客様だったんだよ」
という自慢が絶対にできると信じています。

新しい住宅会社にはデメリットもあります。
ただ、メリットも大きいです。

信じていただけましたら、幸いです。



友人の会社の15周年パーティに行きました。感動パーティでした。

土曜日夜は友人の会社の15周年パーティに行ってきました。
彼女は女性社長で、先輩経営者ですね。
色々教えていただいております。ありがとうございます。

お互い福岡在住なのに、出会いは東京という珍しい出会い。
そこから3年?4年?くらいでしょうか。思い出すと、あぁもうそんなに経ったんだな、と時を感じます。

さて、15周年パーティの会場は「THE VILLAS(ザ ヴィラズ) 福岡」。
結婚式場としても有名なオサレな場所でございます。

THE VILLAS

THE VILLAS(ザ ヴィラズ)福岡
〒810-0041 福岡県福岡市中央区大名 1-1-15 ダイヤモンドヒルズ大名

外観もシャレオツですね(笑)。

パーティ会場は華やかでにぎわい

パーティです。
女性ばかりです。女性が8割です。
男もいますが、概ねドレッシーな女性ばかりです。
かなりの場違い感がすごいします。

華やかですね。
ちなみに、私はこのパーティの寸前まで木材の塗装をしてました(笑)。
作業服姿で、オイル塗装をしてまして、晴れの日中から8時間くらい外で仕事です。
汗だくの作業服姿から、華やかな女性だらけのパーティです。
コントラストが笑えます。180度違う感じですね。

出版

そんなことはどうでもいいのですが、友人の女性経営者が15周年記念と同時に書籍を出版されます。
書店に並ぶのは6月とのことですが、九州の一部書店で先行発売とのことです。

コーピングダイエット(ご著書)

出版社である「きずな出版」の社長 櫻井秀勲様のご挨拶です。

きずな出版社長櫻井様

パーティは100名。キャンセル待ちもあったそうです。
15年の業歴。
29歳で起業され、33歳で子供出産。

スタートした頃はお金もなく、人もいなく、デスクは貰い物。パソコンもコピー機もない。
「女で20代で独身には貸せません!」と言われ、テナントも借りれず、自宅を事務所にスタート。
そんな状態から始まり、コツコツ仕事を続け、15年。

お母様の他界を乗り越えての本会。
感動の涙があふれるパーティでした。

お話のなかで、「積み重ねが大切」、「運は人から、だから人を大切に。それはつまりは自分を大切にすること」。
そういう話を聞いて、自分の人生に活かそうと思いました。

15周年おめでとうございます!!!



最初の仕組みづくりが一番大事で一番大変

2日続けて写真なしになってしまっていますが、色々と雑事がありまして、写真を撮るタイミングを逃しております。。。

さて、今日感じたことは「最初の仕組みづくりが一番大事で一番大変」だということです。

ここ数日間かけて、長期的な視野での行動指針というか、仕組みをつくってきました。
表向きには、成果がわからないですし、目に見えて変化があるものでもないです。
ただ、5年後、10年後、15年後には、はるか大きな変化となって表れるものと感じております。

さて、この種の「仕組み」は最初に作り上げるのが、一番大変です。
ただ、一度出来上がってしまうと、メンテナンスと多少の修正活動だけで、楽といえば楽です。

そのような特徴があるため、この種の仕組みづくりは、一番大変であり、一番大事なのです。

最初にきちんとつくっておかないと、後でパッチワークとなり、修正が大変です。
一度、きちんとつくっておくと、後はそれをベースに微調整したり、メンテナンスしたりです。

この種の仕組みについて関わるときは、このことについて常々感じます。



現金出納の難しさをスターバックスで学んだ

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昨日、このような経験をしました。
ショートのスターバックス・ラテとバナナのミルクパンケーキを注文しました。
合計620円です。

私は1120円を渡しました
加えて、そこは自動車で来たところだったので、駐車券を出します。
その後、少しして渡されたのはレシートと駐車券です。

少し考えて尋ねました。
「私、500円お釣りもらいましたっけ?」

相手の店員さんは少々検討していたので、私が小銭入れを全部出して、500円玉のないことを確認。
500円のお釣りをもらっていないことを確かめました。

1120円支払って、そのままになるところでした

いかがでしょうか?

もし、私がその場で気づいていなければ、お釣りをもらっていない証明をすることもできなければ、うやむやです。

私は憤慨した

これは実に重大な事態です。
私は憤りを隠せませんでした。

自らの受けた不利益を証明する手だてもなく、「勘違いした悪者(クレーマー)」のように思われて、憤慨するだけ。
そういう事態は本来あってはならないことです。

実際、私が「お釣りをもらいましたっけ?」と発言したとき、「勘違いした悪者(クレーマー)」みたいな雰囲気になりました。ゆゆしき事態です。

これは経営上、どのような問題を抱えているでしょうか?

それは「現金出納の難しさ」です。

現金出納の難しさ

現金出納とは、会計上の現金の出し入れ。入金、出金です。
キャッシュレスであれば、簡単です。

わかりやすいのが通帳です。
いつ、誰から、何円振り込まれた(入金)か、振り込んだ(出金)かがわかります。明白です。

しかし、現金であれば、いつ、誰から、何円入金・出金したのかがわかりません。

このスターバックスの例でもそうです。
たしかにPOSレジには、1120円入金・500円出金と打ち込まれているでしょう。
たしかにそうなっているでしょう。レシートにもそう書かれているので。

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しかし、実際は違います。
実際は、500円出金されていないのです。

最終的には、POSデータと現金残高を照合して、500円多くもらっていることに気づくでしょう。気づくでしょうね。でも、それが誰から多くもらったのか。どのタイミングかは判断つかないわけです。顧客データとして、誰かを特定できる情報が入っていないわけですから。

そうなったら、泣き寝入りですよ。本当に。

その点、私たち住宅業界は明朗です。
現金の入出金が「銀行振込」によって行われるからです。
キャッシュレスですね。

扱う金額が大変大きいです。ですので、振り込みです。
そうなると、いくら入金したかが明白です。間違いはないです。

ですので、この現金出納の問題は現金商売においてはかなり大きな問題です。

たとえば、飲食チェーンで「事前券売機」が設置してあるお店があります。

これは現金出納問題への対処です。
マシンにさせるので、ミスがないです。

私は正直、本件について大変憤慨しているのですが、事前券売機であれば、このような問題はなかったはずです。
もちろん、初期投資やホスピタリティの部分で問題があるでしょうが。

今回、いちいち長い文章を書いて、スターバックス批判をしているわけですが、なぜ、これまで憤慨しているのでしょうか?

それは、本当はこの問題が最初ではなかったからです。

私がこれまでそこそこ長いスターバックス歴で、覚えているだけで、4回目くらいの同じトラブルだからです。

私が今回の件で感じることは、スターバックス側は作業フローを改善すべきであること。
そして、消費者側は自己防衛として、現金出納には重々気をつけて把握しておくことです。

正直、このようなミスはたびたび起こっています。初めてではないです。

ということは、今後、何度も起こるであろう問題です。
お釣り忘れが起こります。

私たちで意識できる範囲で対処していきたいです。