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アメリカ(米国)住宅研究 2010.5月

米国の住宅事情・近隣住区事情を視察する上での想い

最近興味の出てきていた米国の住宅&エリアの資産価値を高めるようなコミュニティや新しい取り組み
また米国の住宅についての見聞を広める、深める為の旅にしようと思っています。
本を借りたり、購入したり、新しい価値感や考え方を発見しています。

また、何人かの方に情報を知らないか依頼して、 米国の不動産の方をご紹介いただいたり、NY近辺ではないですが、 米国の西海岸などについての、有益な情報を頂いたり、また米国留学中の 建築デザインを専攻している学生さんをご紹介頂き、情報を頂いています。

私はこれから先、今の日本の住宅・不動産業界の慣習のひとつを変えたい。

それは、普遍的な「価値」のある住まいを創ること

住宅会社、設計者、工事監理者、大工さん、各種職人さん、内装屋さん、 それに関わる行政、第3者機関、資材各メーカー、建材、木材供給、運送、 ガス、水道、電気、電話などのライフライン、それらの人が作り上げるのが住宅。

そして、住宅ローンを支払い続けて、ある意味命と引き換えに、 購入し、住まうのが建築主なんです

かなり多くの人が関わり汗水たらして、人生を賭けて創りげていく そんな様子を私は10年近くこの業界でたくさん見てきました。

関わる人達は、そのほとんどが本当に一生懸命です。
勤務時間も軽くオーバー、もちろん。サービス残業サービス出勤は当たり前。

季節に関わらず職人さんは過酷な環境の中での労働ですし、 行政や設計者など内勤であるほとんどの方もかなり遅くの時間まで働いているのが現状です。

しかし、仕事に誇りを持っている事は間違いなく、だからこそのこの実態があるともいえます。
しかし、この不況の中、リストラや賃金未払いまでも珍しくない。
そして建築されるお客様も、例外なく、家族のため、 本当に真剣に住まいを考えるため、多くの時間を割き、多くの資金を費やして、 一生懸命働き、住宅ローンを支払い続けて建てるのが日本の新築住宅です。

そこまでして多くの人が関わり、建築主が苦労して手に入れた住宅。
しかし、現実的には、購入、引渡し直後には資産価値は2割減、 (つまり3000万円で購入した物件、購入直後には2400万円の価値。これはマンションでも同じ) そして、35年の住宅ローンの半分も支払いが終わっていない、わずか15年足らずで、 中古住宅市場では、住宅そのものの価値はほぼゼロ、土地だけの値段で取引されるという あまり知られていない、知られていてもあまり購入時にはあまり実感を伴わない現実があります。

真の価値とはなんでしょう。
確かに金銭では推し量れない部分があるでしょう。

その家族にとって、重要な住まいであれば、金銭的価値はまったく判断指標にはならない。
しかし、もっと永いスパンで考える時、広い視野で考える時、 ある一定の側面からみた、指標のひとつにはなる、と私は考えています。

何らかの事情で手放さなければならなくなった住宅は、 そんな中古住宅市場では残ったローンを賄いきれず、 結局、家を失った上でもまださらにローンを払い続けるかもしれないという事が 日本の実情でもあります。

そうなった場合にやはり、市場での相場は、重要な価値の指標のひとつである訳です。

アメリカと日本はどこが違うのでしょうか?

それに引き換え、米国では、中古市場での住宅の価値が落ちない。
それどころか、値上がりするのが通常だそうです。
そして、米国ではライフステージに合わせ平均8回の引越しをするそうです。

・自分が育つ家族での住まい
・家を出て、自分の力で生活を始める住まい
・新婚夫婦で住む住まい
・子供が育っていくそして、仕事が充実してくるもっとも忙しい時期の住まい
・子供が巣立ち、また夫婦二人の家族に戻った時の住まい
・仕事が落ち着き、もしくは、退職し、生活そのものを楽しむ為に郊外に移り住む

引越しをする為に、今住んでいる住宅は手放して、 その時々のステージにあった場所と住まいを選ぶ。

それができるのは、文化の違い、ということもありますが 中古市場で取引される建物に圧倒的な信頼があるからです。

ひとことで、「文化・意識・生活環境の違い」と片付ける事は簡単です。

しかし、私はこの事を知るにつけ、 住宅を建てる、住まいを持つとはどういう意味があるのか。
豊かな人生とは何か、何のために働く人生なのか。
そういう観点から考えますと、 どうしても、今の日本の現状の方がおかしいのではないか、と 思うようになりました。

現在、日本の住宅環境を取り巻く現状や文化・法的・経済的な違いを書籍などを 読んで勉強していますが、今のところ私が分かる範囲において、予測できる 日米の違いで、米がこういった環境を維持できているのは、

・金融機関の融資条件が大変厳しいこと (つまり借主の審査ではなく、抵当にいれる物件の審査)

・スタイルブックという誰もが認めるプラン集が1850年代頃から創られており、 ほとんどの住宅は多少の変更はあるもののそれから選んだもので創られている。 建築主はかなりの水準まで勉強している。

・また住民は外観のスタイルはこのスタイルブックによって、ほとんど変えず、 内装も、必要最低限の変更にとどまり、日本のように様々な様式が混在して 乱立する自由設計ではない。

・コミュニティ単位での、そのエリアの地位向上を当たり前のように住民が 率先して行なう日常生活・コミュニケーションや公の意識がある

・意図的に不動産会社やディベロッパーが創ったコミュニティが完成し、成功している。

そこで、実際にそのコミュニティについて調べていたところ、 先に述べたサンシティというシニア向けコミュニティを作って 成功している会社(デルウェッブ社/Del Webb)があり、全米にそのコミュニティが 点在している事も分かったので、その一部を尋ねてみようと思っています。

ただ、これは日本にも取り入れようとした事例が何箇所もあるようで、 成功しているとは言いがたい現状のようです。

そのほかにもきっと、良い事例があると思います。

ですので、直接見学して、体感してきたいと考えています。

せっかく、貴重な時間とお金を費やして行くので、自分の人生、また自分が行なう仕事で、 『明るい未来』に世の中に向けて私が何ができるのか、という 観点から新しい経験を得たいと思っています。

アメリカのコミュニティを視察しに行きました

(①アメリカの住宅市場について) ・ニューアバニズム・伝統的近隣住区開発の手法により開発された メリーランド州ゲイザーズバークのケントランド地区 (Washington.D.Cの北西にある、Gaithersburgにあるkentland) という住宅街。ここはDPZ(米国東地方でニューアバニズムによる開発をはじめ、 もっとも多くの開発事例を持つ会社)の開発したコミュニティのひとつ。

ケントランドはワシントンDCよりハイウェイを通って約40分(28マイル=45km)にある郊外型の住宅街です。 (福岡市からで言うと鳥栖位の距離??アメリカはハイウェイが 発達しているので、街を出たらすぐハイウェイで、かなりの距離が近く感じます。)

ケントランドは、豊かな自然とその地形を生かした住宅地です。

ケントランドを視察してみて

住宅街、
集合住宅街、
マーケットエリア、
コミュニティセンター
などのエリアに分かれています。

この住宅地が、資産形成に寄与している(つまり人気の高い・不変である)理由として私なりにまとめたのが以下の3点

1ニューアバニズムによる開発手法
 ・徒歩圏内
 ・近隣コミュニティの絆
 ・様々な世代・地位の人が一緒に暮らす
 ・全てがそろう(学校・ショップ・公共サービス・その他サービス)
 ・自然を生かした地形等

2自治管理体制
 ・街並みに関しての厳しい規制
 ・街並みに関わらず、地域の祭りや決りも自治活動が盛ん
 ・近隣の結束が強い

3教育・コミュニティ(治安)が高水準に保たれている
 ・学校の教育水準
 ・同じ思考の人が集まるコミュティ

ケントランドに在住している人にヒアリングしてみて

ここを開発したDPZの方、またそこに在住する方にお話を聞くことができました。

彼女はkentlandのタウンハウス(日本で言うと長屋)に住んでいる、 2人のかわいいお子さんを持つ方です。ご主人は建築家。さらに、ニューアバニズムの開発を行なっている会社だそう。

何よりも一番驚いたのは、彼女の住んでいるタウンハウス(住棟が連続していて、敷地が共有) についての現在の資産価値が、購入したときよりも約2倍の値段になっているそう。日本ではありえない話。

またとてもお気に入りのここ、「ずっと住みたいですか?」の質問にさらりと 「や、すまないですねー」との言葉に、やはり、 住まいに対する意識の違いを感じる。

なぜ、このケントランドがいいのかの質問に

・全てが徒歩圏内
(スーパーマーケット・スターバックス・小学校・老人ホームも・病院も・郵便局・銀行) 勤め先も近くにある

・周囲の同じような住宅街に比べ、平均1.3倍高いので、それなりに 年収の高い人が住む

・近くに医療福祉系の研究機関が多数あり、そこに勤めている方が多い
ゆえに、学歴・収入も高い方が多く、子供の教育に関心も高いし、 求めるものが似ている

・コミュニティを大切にしている

・近所づきあい・近所でバーベキューパーティなど

・ゆえに、近所にはどんな人が住んでいるか分かる。
彼女が挙げてくれた近所の人は 医者、弁護士、会計士、建築家、研究者、大学の教授・・・など いわゆる社会的地位が高めの職業の方々・・・ 「教育に対する思いも似ている」

・市の管理する公園・フェスティバルが行なわれる

・自治組織が発達していて、ドアの色ひとつ変えるのにも、その組織での 同意が必要
確かにDPZでもらった決まりは外観・庭などに関してのかなり細かい規制がある。

・住み替えは当然ながら、もし、可能ならば同じケントランド内に住みたい。

・2世帯、という暮らし方はないが、親世帯、子世帯が近くに住んでいる事はある

・日本人も自分が知っているだけでも数名いる。(これは単なる情報)

との事。

アメリカでよくある、ゲーテッドコミュニティに対して、 ケントランドは隣地との境にまったく隔てのない、オープンコミュニティ。

ゲーテッドコミュニティというのは、住宅地の周りを柵で囲んで、 守衛をおき、外部からの侵入者をシャットアウトするような手法で、その土地の治安を維持するという、アメリカ富裕層が住んでいるイメージのあるコミュ二ティ。

対して、ケントランドのような、ニューアバニズムによる手法は 近隣の関係をより良いものにし、地域住民が連帯して犯罪を防ぐ また、未然に防止するような仕組みであるといえる。

NYのグラマシーパークで感じたある意味の悲しさは、『ゲーテッド』だったからだと気付いた。

つまり、人工的、強制的に守らなくては守れないということ、 その大前提として、もう治安が不安定な社会であるということ、 さらにその上で、自分の身は自分で守らなくてはならないということ。

確かにまずは自分の安全の確保が先ではあるが、 自分がよければ他はいいのか、、 というような疑問をもってしまったからではないのだろうか。

自分は、どちらかというと性善説だからかもしれない。

米国で感じた日本の文化・思想・法律の違い

5/2に日本を出発して、5/9の夜に帰国したので約7日間の旅でしたが、 うちフライトと乗り換えと移動を含めると丸まる1日×2回なので、 実質5日間アメリカにいましたが、そのときに感じていた事、また驚いたような事を書いておきます。

この旅を通して感じた日米の違いは

・自主・自立を重んじる・(場合によって)合理的・おおらか・優しい米国
・繊細・几帳面・デリケート・潔癖・細かい・自主的サービス精神 日本

です。 具体的には以下です。

法律

右側通行の米国では赤信号でも右折できます。
また、赤信号でも、車がこなければ歩行者は堂々と渡ります。
→合理的。

職業について

日本では、終身雇用というのは一般的だと思いますが、 アメリカではテニュアを取得した大学教授とオーケストラのプレイヤー だけだという事です。ということで、保証されていない一般の職業では、 その職業で勤務しつづけるための研鑽が必須となってくるという事。

また、転職などは、日本では、その人の人格などを見て、これから この仕事ができるようになるであろう、という見込みを見て就職を 決めますが、アメリカでは、その職業に関しての訓練を受けている 事が大前提らしいのです。アメリカというのは、ある意味でのフェアさがあるのかなぁと思います。

また、とにかく『差別』に対しては厳しい。人種も、性別も、年齢すら差別になるそうです。もちろん、障害者などに対しての差別に対しても厳しいらしいです。駐車場も、とても込んでいても、車椅子マークのところには、停まっていなかったり。

トイレ事情について

日本のトイレというのは、本当に繊細だと感じました。
アメリカでは かなり大きな空港のトイレですらも、ブースの隙間がかなりあります。人が見えちゃうくらい。(15mm位?)便座もかなりの確率で汚れています。

手洗いの周囲も、かなりの確率で汚れています。また、自由に使えるトイレも少ない。
日本ではコンビニや駅などはあって当然ですが、アメリカではほとんどありません。

アジア圏では、まあそれが一般的、、と考えていたのですが、 アメリカって先進国やったよね?!と感じてしまった私。失礼でしょうか? いや、日本が世界で見ると異常なほど繊細・清潔・潔癖なのかも。。

そうそう。温水洗浄便座には、一度もお目にかかれませんでした。
(ちなみにウォシュレットはTOTOの商品名。シャワートイレはinaxの商品名です)

でも、ホテルなどでは、おしゃれでキレイなトイレも多く、 宿泊している訳でもないのに、かなりたくさんのホテルを利用させていただきました。笑

普通のデパートなどでも、かなりきれいな日本のトイレは世界一かも。異常かも。
と個人的には思います。と思っていたら、同じように思っていた方がいらっしゃいました。笑 たくさんのブログで「日本のトイレはサイコー!」と書かれています。

しかし日本のトイレは昔からキレイだったわけではなく、 いろいろな影響があるようです。

「大東京トイレ事情」という本が出て、東京の公に使えるトイレをランク分けして 記事にしたそうです。これが発端となり、各飲食店などがそれまでは、商品=食品 にかけていた労力をトイレにもかけるようになったからだそうです。

いくら美味しいものを作っても、トイレが汚い、遣いにくいから行かない、という 人が増えている。また、美味しいと思っていい気分なのに、トイレに幻滅。 もう来ない。というお客様を減らすため。競うようになって、現在の 「世界一のトイレ事情」が出来上がっているわけですね。

韓国では、ホットペッパーのようなフリーペーパーにも男女別のトイレがあるなしか が書かれているそうで、重要な判断指標のひとつのようです。

また、世界人口はおよそ65億人、そのうち26億人のトイレがない。
そうです。
当たり前、と思っている事は実は当たり前でない事が多いのかもしれません。

実は、それを当たり前にした人々がいる、ということを忘れてはならないし、 自分もその一員になりえると言う事を忘れたくない。

おおらか?

先進国のアメリカですが、 かなり大雑把かも・・・という印象をうけた所が何箇所かあります。

ひとつは先ほどの公共のトイレ。
そしてもうひとつは公共の食事をするところ。

NYど真ん中にある、地下のショッピングセンターにある
WholeFoodsのフードコートのようなところがあります。

WholeFoods(ホールフーズ)は、自然食品やオーガニックなど、 「グルメ・スーパーマーケット」と呼ばれる位、比較的高価なスーパーです。

そこでは、ブッフェのようなコーナーがあって、好きなものを好きなだけ とって、その後レジで重さを量り、重さでの料金を支払うというしくみの所です。

サラダからパンからスープからチキン、ステーキ、お魚、パスタ、ご飯、中華、 なんでもあって、しかも美味しいの。

けれども、フードコートがお世辞にもきれいとは言えないのです。
(写真とっとけば良かったですが)
食べ残しがそのままだったり、床には、入れ物やナプキンが落ちていたり。
結局、テーブルを自分できれいにして、そこに座りました。

周囲のアメリカ人を見ていて、 特に他人に対する気遣いや美意識、というよりも、多分、 「気にもならない」人が多いのだろうとおもいました。

私が、これが気になってしまうのは、日本の清潔さに慣れているからでしょうね。
私は、かなりのレベルで大雑把だと思うのですが、その私でさえもそう思ってしまうので、 世界レベルで見たら日本の清潔さ・潔癖さは世界一のような気がします。

一応こちらには、掃除の方がいらっしゃるのですが、 例えば、日本の大型ショッピングセンターのフードコートなどでは、 そこまでではないような気がします。
しいていえば、お祭りの時の路上。

そこまでではないですが、そういう感覚かもしれません。

超車社会

途中、移動にレンタカーを借りました。
アメリカは高速道路が発達していて、市街地からすぐに高速道路になります。
ちょっとした距離でも、高速道路、といった感覚です。

ちなみに、freewayとexpresswayとふたつの呼び方があるそうですが、 必ずしも、区別されてはいないようです。
また、全て無料と思っていたのですが、無料と有料区間があります。
(有料であっても日本とは桁違いの安さです)75¢とか。

驚いたのは、その車の多さ。。。

フィラデルフィアからニューヨークに行く途中、 走っていたら、いつのまにか4車線になり、(もちろん片側) 気付くと、左側の対向車線が同じ方向に走っていました。
そして、その向こうが対向車線だったのです。

つまり4車線×4レーン・・・。

対向車線の反対側ははるか彼方です。
しかも、ちょうど、夕方で帰宅ラッシュだったのでしょう。
全ての 車線に車びっしり。そう。びっしりです。

アメリカ=車社会を実感した場面でした。
見た事のないビジュアルだったので、衝撃的でした。

ちっちゃな日本でエコポイントとか、Co2をちまちま減らしても、 何の解決にもならないんじゃないか、、と思ってしまいました。。。

不便だったこと

・お金の計算とチップ
アメリカのお金の使いにくいこと・・・
1ドル(約100円)ですらお札です。
チップなどもお札。
また、硬貨が分かりにくい。
1¢、5¢、10¢、25¢、、、
ですが、これが、非常に遣いにくいのです。

調べるとこれに50¢100¢(=1$)があるらしいのですが、でんの手元には 一度もこなかった。

スーパーなどで買い物をするとお釣りなどで帰ってきますが、 25¢の硬貨には、どこにも25の数字がなく、かわりにちーさい字で quarter doll と印字されてあります。

4日目くらいにはやっとこのコイン達に慣れて、4枚で1$・・・と素早く 計算できていたのですが、最初は使えずに、コインをごっそり出して レジの方に取ってもらっていました。。

紙幣も使いにくい。
$1、$2、$5、$10、$20、$50、$100、、
あまり$5は無いようで、$1がないと、ちょっとしたものを購入するのにも 途端にお釣りが増えたりします。

そして、アメリカはクレジットカードが発達しているので、 ちょっとしたカフェでのチェックも、 みなさんがカードでしているのには驚きました。

私はカードはちょっと高い物、高額紙幣を持ち歩きたくない場合、という イメージがありましたが、NYでは、ちょっとしたカフェ(MOMA内での cafe コーヒー4$位?)でも、隣の女性2人がカードで支払いをしていたのを 見て驚きました。

アメリカ=クレジットカード社会
クレジットカードを持っているということが社会的信用のひとつである
という事だと思います。

最後に

私の英語ですが、 他の諸外国を旅した時よりも外国人の英語についてはかなり優しい印象を受けました。

私のような変な発音でも、きちんと聞き取ってくれる。

アメリカの通学途中のこどもたち へんないい方でも察してくれる。

私が話をした方には、アメリカが母国ではなく、英語が母国語ではない、 と言う方もびっくりするくらいいらっしゃって、さすが、多種民族を受け入れているアメリカならでは だなと思いましたし、こういう風土が英語や語学に関しては寛容な印象を 受けた所だと思います。

そうそう。
米国で話をしていて感じた重要な点は、 結局あなたが何をしたいか。

日本では、とにかく話をすれば、解決するような場面がありますが、 アメリカでは「What do you want?」と良く聞かれました。

そのたびにはっとしてしまう私。。。
そう。アメリカはまず最初に結論ありきの文章なのですね。。

2010.5月 藤本香織

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