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住宅ローンを貸す側は何をしているか?住宅金融支援機構や銀行、金融機関の裏側

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新しく家を買うとき、一般的には住宅ローンを組みます。
もちろん、現金で一括払いという方もいらっしゃるでしょうが、稀ということで。

それで、30年とか35年とかの期間で、
変動か固定金利で住宅ローンを組みます。

住宅ローンを組んで、借入して住宅(建物)、土地などを決済します。

誰が住宅ローンを貸してくれるか?

さて、住宅を買うには住宅ローンを組まないといけないんですが、
誰に言えば、住宅ローンを組ませてもらえるのでしょうか?(お金を貸してくれるのでしょうか?)

思いつくのは今、通帳を持っている銀行さんですね。

福岡で言えば「福岡銀行」さんがシェアトップで、
西日本シティ銀行」さんが第二地銀です。

福岡中央銀行」さんもあります。

「西日本シティ銀行」さんの住宅ローン商品は「NCB 建築名人」という商品です。

給与振込口座に指定すると、金利が割引になったりしますから、
色々調べて、住宅ローン組むといいですね。

このような銀行カテゴリには地元の地方銀行だけでなく、
大手の都市銀行も住宅ローン商品を提供しています。

三菱東京UFJ銀行」や「三井住友銀行」、「みずほ銀行」とかです。

どうせお金を落とすのなら、地元の人が真面目に仕事している企業に
お金を落としたいと思ってますが、まあ、借りる人が選ぶわけなので。

大手都市銀行も住宅ローン商品はプッシュしてます。

銀行側からすると、住宅ローンは焦げ付きにくいんですね。

住宅を買った人はその住宅(家)を手放したくはないので、
きちんと真面目に返済するんです。

なので、滞納や焦げ付き(債務不履行)があまりないのが特徴です。
日本人は真面目です。

というわけで、現在の銀行からすれば、
住宅ローンはなかなか魅力的な販売商品なわけです。

そのため、なかなかのプッシュがあり、
意外に銀行間での競争が激しかったりします。

一番有名な住宅ローンの貸し主。住宅金融支援機構

これまで銀行が知名度高いといいましたが、
住宅業界で一番有名な住宅ローンの貸主は「住宅金融支援機構」です。

「住宅金融支援機構」はかつては「住宅金融公庫(公庫)」と呼ばれていました。
そっちの名前も有名でしょう。

商品名は「フラット35」です。
「フラット35」は超有名な名前ですね。

「フラット35」の最大の特徴は長期固定金利の住宅ローンであるという点です。

35年間を固定した金利で住宅ローンを貸し出す、ということです。

銀行、金融機関の裏側

銀行などの金融機関の住宅ローンは35年といった長期固定金利も提供してはいますが、
一般的には変動金利か短期固定金利が多いです。

それは単純にお客様側のニーズもあります。
変動金利や短期固定金利の住宅ローンが好まれますので。

とはいうものの、銀行側としてはそっちのほうがありがたいのです。

なぜでしょうか?

それは銀行の資金調達は比較的、短期の流動性の高い資金だからです。

具体的に表現すれば、預金です。

普通預金や定期預金を預金者から募って、そのお金を貸し出すわけです。

貸出先は企業が多いです。
大企業や中小企業に貸して、事業をしてもらって借金返済してもらいます。

その貸出先のなかで、優良なのが一般個人の住宅ローンなわけです。

とはいえ、35年の長期定期預金を募れるわけではないので、
流動性の高めな資金調達をしております。

そのため、長期固定金利より変動か短期固定金利のほうが好まれます。

フラット35(住宅金融支援機構)の裏側

もうひとつの貸し手「住宅金融支援機構」のフラット35ですが、
住宅金融支援機構は特に預金を募っているわけでもないですね。

住宅ローンのお金はどこから来ているのでしょうか?

それは投資家が出しているのです。

投資家といっても、機関投資家と呼ばれる種類の投資家で、
金融機関や保険会社、証券会社などがメジャーです。

フラット35を借りたとき、住宅金融支援機構はあくまで
取次的なことをしているにすぎません(証券化支援業務)。

流れとしては、住宅購入者が取扱金融機関へ「フラット35」を申し込みます。

取扱金融機関は銀行・信用金庫・労働金庫など預金取扱金融機関の一部と、
フラット35を扱うノンバンク(モーゲージバンク・信販・住宅金融専門会社)です。

それで、機構が購入者の審査をして、取扱金融機関が融資します。

融資当日、取扱金融機関がフラット35債権を機構に譲渡。
機構の債権譲渡に伴い、機構が抵当権を設定。
信託銀行などに債権を信託。

その後、機構は投資家に対して、それら住宅ローン債権によって担保される
不動産担保証券(モーゲージバック証券)を発行。

発行のときは主幹事となる証券会社にマネジメントさせます。
第77回債の場合は、三菱UFJモルガン・スタンレー証券(事務幹事会社)、
みずほ証券、メリルリンチ日本証券が指名されています。

機構は金融機関に対して、不動産担保証券の発行代金を原資として、
留保していた債権の買取代金を支払います。

これまでが住宅ローン・フラット35の貸し出しの裏側です。

その後、借り手が金融機関に住宅ローンの返済をします。
すると、機構に送金され、機構は投資家に不動産担保証券の元利金を支払います。

こういう仕組みなんですね。

もしかしたら、不動産担保証券・モーゲージバック証券
という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

これは2007年ごろに起こったサブプライムローン、サブプライム危機で有名になりました。

アメリカでは、同じような仕組みで(アメリカが先で、日本が後ですがね)、
モーゲージバック証券を発行していました。

日本の住宅金融支援機構はアメリカでは、
ジニーメイ(連邦政府抵当金庫)、ファニーメイ(連邦住宅抵当公庫)、
フレディマック(連邦住宅金融抵当金庫)という組織がそのポジションです。

サブプライムローン問題では、結局は返済できない人にまで貸していたので、
返済の滞納、債務不履行が急増したため、証券価値が激減したという流れです。

このようなかたちで、住宅ローンを貸す側は動いています。

住宅ローンの裏側。

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