福岡市の土地事情(地下鉄沿線の不動産話)

電車やバスなどの公共交通機関にめったに乗らない、バリバリの車中心生活を送っております竹内正浩です。職業柄、移動が多いので、どうしても車になってしまいます・・・。車ばかりに乗りますので、車が汗臭くなってしまっておりますのが、残念なことでございます。。。

さて、そんなこともございまして、珍しく地下鉄に乗りまして、天神から西新まで行ってきました。

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こんな感じの路線図。
でんホーム鳥飼ゲストハウスは「別府駅」が最寄り駅なのですが、別府駅は地下鉄七隈線ですので、こちらは地下鉄空港線。ということで、別府駅には通りません。空港から、博多駅、天神、西新、姪浜というルートですね。

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ご覧ください。
天神から、西新まではなんと7分なんですね。姪浜までは13分。
ということで、大変都会に近いのが、この福岡市営地下鉄空港線なんですね。

今回はそういうわけで、福岡市の土地事情についてちょっとお話したいと思います。

基本的に、全体として、福岡市内の土地は人気です。需要が多く、供給が少ないように感じます。いい土地があまり出ません。出ても、すぐに売れてしまいます。これが全体としての傾向です。ちなみに、近隣の都市である春日市や大野城市も同じような傾向です。あまり土地が出ません。

その前提を踏まえた上で、やはり駅近が人気ですし、なおかつ地価が高いです。
地価が高いということで、マンションばかりが建ちます。

ちなみに、地下鉄空港線の沿線で、戸建てが建つのは駅から少し離れたところになりますね。
駅そばはやはりマンションばかりです。

西新は福岡市内でも人気エリアなので、マンションが多いです。
ただ、高取、祖原、昭代などは高級住宅地ですが、戸建てがぼちぼち建ってます。高いですが・・・
距離的には徒歩10分前後が目安でしょうか。それくらいの距離になってます。

藤崎や室見の駅から徒歩10分圏内でも戸建ては建ちますね。
土地の坪単価が高いので、狭小地に狭小住宅となりがちですが、なかなか立地はよいでしょうね。
駅から徒歩10分+電車で10分くらいで天神・博多駅なので、片道30分程度で、通勤できますね。

空港線の最終駅である姪浜になると、戸建てとしてもちょっとほどほどの値段になります。
坪単価もほどよい感じになってきます。

このような「駅近」になると、土地の坪単価が高いわけです。
ですが、逆にこの条件を外すと、安くなるわけです。

通勤のメインが車移動だったり、勤務先が天神・博多駅などではない場合、バスや自動車、バイクなどでの通勤を視野に入れると、駅から遠くても問題ないわけですから、必然的に坪単価は低くなってきます。そうなると、なかなか広い土地も手に入りますし、土地の出物自体も多くなってきます。

需要が少なくなってしまうわけですから、そうなるわけですね。

色々な不動産を職業柄見ていると、そんなことを考えます。
あえて具体的な数字は差し控えていますが、お知りになりたい場合は、ちょっとお声掛けくださいませ。



「家づくりは、どんなスケジュールになっているのか?」家づくりに成功するポイント

「家づくりは、どんなスケジュールになっているのか?」

すでに土地がある場合、たとえば、すでに自分で所有している土地で建てる、建替をするというケースや、両親の持っている土地に建物を建てるというケースのことですが、このような場合と土地を持っていない場合では、スケジュールが違ってきます。

大きな差は「スケジュールに余裕があるかどうか」です。

すでに土地をお持ちの場合だと、プランや内容を決めるのに時間を使えます

反対に土地をお持ちでない場合は、土地を取得するために、住宅ローンの決済の問題がありますから、プランや内容を時間制限ありの状態で決めなければなりません。そのため、スケジュールに余裕がない状態での進行となります。

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ご自身が置かれた状況、つまりはすでに土地のアテがあるのか、それとも土地はない状態なのかを考えまして、土地のアテがあるのであれば、じっくりと住宅会社選びから、プラン、内容の決定をされてかまいません。

ただ、もし、土地のアテがないのでしたら、まずは信頼できる「この会社に決めた!」と思える住宅会社・工務店をお探しになられることをオススメします

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その住宅会社を決めずに土地を探してしまうと、どうなるかと申しますと、福岡市内では、土地は希少価値が高く、なかなかいい出物がございません。福岡は地方都市のなかでも大都市ですから、地価も高く、需要も高いです。九州でも他県や本州の人口の少ないエリアですと、基本的に土地は余っておりまして、地価も安く、比較的入手しやすいです。

ただ、そのような全国的な背景とは異なっておりまして、福岡エリアでは土地はあまり出ません。
いい土地ですと、すぐに買い手がつきます。

そのため、土地の出物が出たときにすぐに申込みをすることになります。

ただ、申込みすべき土地かどうかの判断は自分だけでされるのでしょうか?
それとも信頼できる、決めた住宅会社と一緒に判断されるのでしょうか?

加えて、その土地を取得するのに住宅ローンが必要であれば、決済のために、「どの住宅会社で、どのような建物を建てるのか」まで決まっていないとローンはおりません。つまり、土地の決済のタイミングまでに、それらの条件が決まっていないといけないわけなのです。

ということは、大変短い時間しか残されていないわけです。

そうなると、十分な検討ができないまま、家づくりをしないといけません。

そういうことはよろしくないとは思いませんでしょうか?

まずは信頼できる住宅会社・工務店を探されることをオススメいたします。



「家づくり、いくらくらい必要??」【家づくりのリアルな流れ(不定期連載)】第1回

これまで色々とブログ記事を書いてきたのですけれども、家づくりについての体系だった話をしたことがなかったことに気づきました。家づくりの体系だった話というのは「実際に家づくりはどういう流れになっているのか?」ということです。

そこで、家づくりの実際を、リアルな流れを、徹底的に明らかにしていきたいと考えています。実際の事例を用いながら、家づくりのリアルな流れをご理解いただければ、幸いです。気合を入れて書いていきますので、不定期連載ということになりますが。

さて、「家づくりのリアルな流れ」第1回は「家づくり、いくらくらい必要??」です。

家づくりの流れですが、カンタンに言えば、

・土地を確保する(自分が持っている土地、新しく買う土地etc)
・家をプランして、見積り
・建てる

以上になります。
これに住宅ローンがかかわってきます。

それで、具体的なお金の話になってくるのですが、「家づくり、いくらくらい必要??」ということに対しては、基本的に「いくらぐらい、住宅にお金をかけるか?」という答えにもなります。

ある人は「あんまりお金をかけたくない」と言い、ある人は「こだわりの良い家を建てたいので、お金をかけたい」と言います。それは人によるように思うのですが、でんホームのような注文住宅会社にご依頼くださる方はこだわりをお持ちの方が多いので、予算も大きいです。

ということで、予算は人によるかとは思うのですが、でんホームでは建物で大体30坪で1800万円から、屋外給排水工事や外構工事、ロールスクリーン・ブラインドなどなどのコミコミで約2100万円くらいから、という感じ(かなりオープンな表現ですが)ですので、それに土地コストが加わると、大体のイメージがつくかと思います

もちろん、標準的な仕様から離れたこだわりの家を建てたい、平屋にしたい、という場合は坪あたりの費用がアップされますから、もっとお高い感じになります

ざっくりとしたイメージで資金計画を立てる場合は「自己資金+住宅ローン」が総予算イメージで、「土地コスト+建物コスト」をそれにマッチさせるという流れです。

もちろん、詳細な資金計画を立てたい場合は、でんホームまでご連絡ください。
【お問い合わせフォーム】

たとえば、自己資金300万円+援助金300万円の合計600万円だとすると、自己資金600万円
住宅ローンで3400万円を借り入れるとすると、合計4000万円の予算です。

諸費用なども含めて、建物コストがざっくり2400万円とすると、土地は1600万円(諸費用込で)が予算枠となります
そういった予算枠の取り方をされるとよろしいように思います。

この事例でもおわかりかと思いますが、住宅建築においては「自己資金(援助金含めて)」と「土地」はポイントです。

自己資金が多いと、住宅ローンの借り入れが少なくてすみます
合計4000万円の予算でも、自己資金1000万円(援助金込)あれば、住宅ローンは3000万円です。
自己資金が100万円なら、住宅ローンは3900万円です。

援助金と言っていますが、ご両親からの援助だったり、祖父母様からの援助がおありな方も結構いらっしゃいます。

私はお金の話に詳しいほうだとは思うのですけれども、現在の政治の流れから見て、相続税の強化が図られています。ですので、遺産相続などで相続税を負担しなければならないケースって結構増えてきているのです。基礎控除の減額などで課税強化の流れです。

亡くなったときの税金負担が大きいので、事前に贈与されたり、相続税対策の一環として援助される方もいらっしゃいます。賢いアプローチだと思います。ただ、親に頼る、祖父母の頼る、という見え方になりますので、遠慮される方もいらっしゃいます。それは考え方次第だとは思います。ただ、個人的には結局はお国に相続税として払わないといけないことになるのであれば、家族のために使ってもいいのでは?と思っています。

とにかく、自己資金が多いほうが有利です。
ただ、そうもいっていられないのが現実というもので、実際は頭金・自己資金がそこまでなくても、住宅を建てられます。その場合は住宅ローンの支払い金額をきちんと支払い続けられるかどうかを確認されてください。

もうひとつのポイントが「土地」です。

事例の場合、建物コスト2400万円・土地1600万円ということですので、合計4000万円が必要と言いましたが、もし、親族の方の土地だったり、相続された土地がおありな場合は、途端に負担が減ります

4000万円-土地1600万円=2400万円

ということで、建物コストの負担だけで、家が建つわけです。
住宅ローンも、自己資金1000万円(援助金込)であれば、たったの1400万円ですみます。

土地を自分で持っていたり、親族にもらえたり、親の土地だったり、祖父母の土地だったりすると、家づくりにかかるお金はグッと減ります

つらつらとお話してきたのですが、結局、家づくりにいくらお金をかけるかはその人次第ですし、また、いくらかけられるのかも、その人によって異なります。

あなた自身の置かれた状況を整理されて、まとめられるとよろしいのでは、と思います。

資金計画をご一緒に考えられたい方はでんホームまでご連絡ください。
【お問い合わせフォーム】



住宅会社の総務が考える「後悔しない家づくり」お役立ちコラムまとめ

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ここ最近、でんホームのウェブサイトを色々といじっております。
加筆修正、写真の追加、、、、、

意外に時間がかかりますので、イメージよりも大変です。
大変、というより、手間がかかるわけですが・・・

さて、その流れで、今までに相当気合いを入れて書いてきた文章が、
取り残されて、放置されていることに気付いたんです!

ということで、それを掘り出しつつ、
ここで公開して、リンクを貼りつつ、

なおかつ、今後も不定期ですが、
気合いを入れたコラムを何本か書いていこう!と志新たにしているわけです。

その内容がこちら!

住宅会社の総務が考える「後悔しない家づくり」お役立ちコラム
http://www.denhome.jp/others/no-regret-column/

色々とコラムがあります。

他にも、住宅そのものの歴史・文化みたいなものも研究しておりました。

今後も、そういう気合いの入ったコラムを書いていきます!

それ以外にもすることがあるので、どうしても後回しですが(苦笑)!!



注文住宅を建築する方のための知っておきたい不動産取得税

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注文住宅を建築しようとする場合、必要となるのが「土地」です。

宅地がなければ、家は建ちません。
ということで、土地を取得する必要があります。

すでに土地を所有している場合や定期借地権を取得される場合は土地を取得する必要がないのは言うまでもないことですが、、、

さて、新規に土地を取得したとき、課税されるのが不動産取得税です。

不動産取得税とは?

不動産(土地や家屋)を取得した場合に課税される税を不動産取得税といいます。

この不動産取得税は家屋を新築、増築、改築、売買、交換、贈与などによって取得した人、土地を売買、交換、贈与などにより取得した人が納めることになっています。

ですので、新規で土地を取得した人は不動産取得税を納めなくてはなりません。また、のちのち、注文住宅を新築した後でも、不動産取得税を支払う必要があります。

納める額は「不動産の価格×税率=納める額(税額)」

※不動産の価格とは、取得時において市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格。
※家屋を新築、増築した場合は、現地調査のうえ、固定資産評価基準により価格を決定。
※宅地、および宅地に準じて評価された土地を平成27年3月31日までに取得した場合は、価格が2分の1に軽減されます。

税率は取得時期が平成20年4月1日ー平成27年3月31日までは「土地:3% 家屋(住宅):3% 家屋(住宅以外):4%」。

不動産取得税の軽減措置とは?

住宅を新築した場合で一定の要件を満たす場合は、不動産取得税が軽減されることになっています。

※軽減措置の申請可能期間は不動産取得日から5年以内。

不動産取得税の軽減措置の要件としては、新築住宅の場合は下記です。

一戸建て:床面積が50平方メートル以上、240平方メートル以下
※住宅用車庫、物置等を含む

上記を満たす住宅を「特例適用住宅」といいます。

軽減される額は「住宅の価格から1200万円を控除(価格が1200万円未満の場合はその額)」
長期優良住宅の認定がされた場合、1300万円を控除。

新築住宅用土地への不動産取得税の軽減措置

土地の場合、不動産取得税の軽減は下記の通りです。
次の1、もしくは2のいずれかの要件を満たすこと。

1.土地を取得した日から2年以内(平成26年3月31日までに取得した場合は3年以内)に、その土地の上に「特例適用住宅」を新築したとき

2.土地を取得した人が取得した日前1年以内に、その土地の上に「特例適用住宅」を新築していたとき

以上の要件を満たす場合、下記の額が軽減されます。

A.45,000円
B.土地1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積の2倍(200平方メートルを限度)×3%

■計算例
中古住宅を自己居住用として土地と取得した場合。

土地:
H24.3.1取得。面積220平方メートル。評価額1100万円。
住宅:
H24.3.1取得。面積130平方メートル。評価額1300万円。新築日H8.3.1

軽減前の税額:
(土地)1100万円×1/2×3%=165,000円
(住宅)1300万円×3%=390,000円
軽減後の税額
(土地)1100万円×1/2÷220平方メートル×200平方メートル×3%=150,000円>45,000円
165,000円-150,000円=15,000円
(住宅)1300万円-1000万円(平成8年新築に応じた控除額)×3%=90,000円

注文住宅を建築する方のための知っておきたい不動産取得税

と、ここまで不動産取得税について包括的に見てきたわけですが、注文住宅を新築する場合、この税に関して問題があります。

それは、土地取得後、すぐに住宅が建つわけではないということです。
注文住宅を建築する場合、平気で3ー4ヶ月は時間がかかります。

そうなると、土地取得してから、数ヶ月後に、ようやく注文住宅を建築、というケースもあります。
すると、土地取得で不動産取得税を請求される一方で、住宅はまだ建築されていない、というケースも起きるわけです。

その場合、どのようにすればいいでしょうか?

このようなケースに対応して、不動産取得税の猶予という制度があります。

取得した不動産が、一定期間内に不動産取得税の軽減を受ける要件を満たす予定である場合に、このことについて申告をした場合は、一定期間に限って、軽減される予定額の納税が猶予される制度、のことです。

短く言うと、土地を取得した日から3年以内に、その土地の上に特例適用住宅が新築されることが確実な場合です。

徴収の猶予を受けられる場合は、それぞれの期間内に住宅を新築するなど要件を満たすことを証明する書類を添えて、不動産を取得した日から60日以内に申告をする必要があります。

徴収猶予の手続き自体は、その土地を管轄する県税事務所に行き、申請するだけです。
大まかに言うと「住宅の建築確認済証又は請負契約書」に類する書類が必要とされます。

詳細については、管轄される県税事務所に問い合わせされることをおすすめします。

申請自体は郵送でも、窓口でも可能のようです。

その地域には、各々、県税事務所があります。
同じ福岡県でも広いので、各エリアに県税事務所があり、それぞれ特定のエリアを管轄しています。

福岡県の県税事務所は以下です。

福岡地域

福岡県博多県税事務所
管轄:福岡市博多区、南区(ただし、福岡県外に本店がある法人については福岡県内全域所管しています。)

福岡県東福岡県税事務所
管轄:福岡市東区、宗像市、古賀市、福津市、糟屋郡

福岡県西福岡県税事務所
管轄:福岡市中央区、福岡市西区、福岡市城南区、福岡市早良区、糸島市

福岡県筑紫県税事務所
管轄:筑紫野市、春日市、大野城市、太宰府市、筑紫郡

北九州地域

福岡県北九州東県税事務所
管轄:北九州市小倉北区、小倉南区及び門司区 (課税業務は、行橋市、豊前市、京都郡、 築上郡も所管しています。)

福岡県北九州西県税事務所
管轄:北九州市(戸畑区・八幡東区・八幡西区・若松区)、中間市、遠賀郡(水巻町・芦屋町・遠賀町・岡垣町) ※間税係の業務は、行橋市・京都郡・築上郡・豊前市も所管しています。

福岡県行橋県税事務所
管轄:行橋市、豊前市、京都郡、築上郡
(ただし、課税業務については北九州東県税事務所が所管しています。)

筑後地域

福岡県久留米県税事務所
管轄:久留米市、小郡市、うきは市、朝倉市、朝倉郡、三井郡

福岡県大牟田県税事務所
管轄:大牟田市、柳川市、みやま市

福岡県筑後県税事務所
管轄:八女市、筑後市、大川市、八女郡(広川町)三瀦郡(大木町)

筑豊地域

福岡県田川県税事務所
管轄:田川市、田川郡

福岡県飯塚・直方県税事務所
管轄:直方市、飯塚市、宮若市、嘉麻市、鞍手郡、嘉穂郡
(課税業務は、田川市、田川郡も所管しています。)